Земля неразрывно связана с недвижимостью

Пересечение прав на земельные участки и прав на недвижимость на таких участках создает определенные проблемы в регулировании этих отношений, пока еще недостаточно разработанных в науке гражданского и земельного права.

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права[1]. Она появилась лишь в «Законе о собственности в РСФСР»[2], а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» 1991 г.[3] В связи с этим в юридической литературе, несмотря на важность указанной темы, было чрезвычайно мало работ, посвященных правовому режиму земельных участков и правовому регламентированию отношений связи участков с недвижимостью на них.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в статях 129 и 130 ГК РФ.

Среди недвижимого имущества гражданское право выделяет простые и сложные виды недвижимого имущества.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в статье 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т.д. Такой объект представляет из себя единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения должны быть признаны сложной вещью, т.к. части, ее составляющие, разнородны - земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Указанное правило распространяется также на традиционное для гражданского права деление вещей на главную вещь и принадлежность. Принадлежность служит главной вещи и имеет общее с ней целевое назначение (ст. 135ГКРФ).

По общему принципу принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи. Однако стороны могут договориться о том, что право собственности переходит только на главную вещь либо только на принадлежность.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

-   недвижимого   имущества   как   имущества,   отделение   которого   от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его

назначению;

- делимой вещи, т.к. возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;

-   сложной  вещи,  т.к.  образуют  совместно  с  землей  единое  целое, используемое как одна вещь;

-   принадлежности   к   земле,   т.к.   связаны   с   ней   общим   целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Как уже отмечалось выше, неделимыми (в соответствии со ст. 133 ГК РФ) признаются те вещи, раздел которых без изменения их назначения невозможен. Остальные вещи считаются делимыми. В ряде случаев признание вещей неделимыми определяется законодательством. Так, признаками неделимости по закону наделяются участки земель фермерских хозяйств, что означает, что земли фермерского хозяйства не могут отчуждаться при выделении наследства. Существуют законодательные ограничения в делимости земельных садовых участков, определяемые минимальными размерами их возможного самостоятельного использования.

Деление вещей на делимые и неделимые имеет важное правовое значение, особенно при решении вопроса о собственности двух и более лиц (общей собственности), что достаточно часто встречается при рассмотрении в судах дел о правовой принадлежности сооружений.

Если общая собственность является долевой, и каждый сособственник имеет свою установленную долю, например, половину или треть, то любой из сособственников может заявить о необходимости выдела своей доли в натуре. Делимые вещи в этом случае легко могут быть разделены, неделимая же вещь целиком передается одному из сособственников, а другим, в соответствии с нормами ст. 252 ГК РФ, выплачивается денежная компенсация за их часть.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что земельный участок с

находящимися на нем сооружениями признаются делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, т. к. сооружения без земли потеряют не только свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Следует обратить также внимание на то, что в случае подобного раздела невозможно адекватно оценить размер долей, т. к. определить, какова ценность самих сооружений отдельно от земли, зачастую, не представляется возможным.

Недвижимость в виде построек и сооружений на земельном участке в связи с их характером, как правило, не имеет ограничений в гражданском обороте в связи с их публичной значимостью и публичным интересом, как это имеет место в отношении земельных участков.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Специалисты в области гражданского права обычно воспринимают недвижимость прежде всего в виде земельного участка. Как подчеркивает В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ: «Недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553 ГК РФ)»[4].

Под оборотоспособностью гражданское законодательство понимает возможность перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, при наследовании или реорганизации юридического лица), а также возможность отчуждения этих вещей по договору купли-продажи, мены или дарения.

Оборотоспособность зданий, сооружений и строений является объектом гражданского права и регулируется в основном гражданским законодательством Российской Федерации.

С точки зрения гражданского законодательства, к оборотоспособным недвижимым вещам, кроме сооружений, ГК РФ (ст. 130) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (леса, здания и сооружения). Отсюда проистекает деление недвижимых вещей на три группы в зависимости от оборотоспособности этих вещей: свободно обращающиеся, ограниченные в обращении, полностью изъятые из оборота.

Большинство вещей в гражданском обороте обращаются свободно. Таким образом, свободный оборот вещей является общим правилом гражданского законодательства. Некоторые виды объектов могут принадлежать только специальным субъектам, например, только государственным организациям, или только российским гражданам и юридическим лицам, либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. К числу таких объектов относятся оружие, право пользования природными ресурсами территориальных вод, континентального шельфа и экономической зоны РФ.

В соответствии с гражданским законодательством порядок ограничения оборотоспособности должен быть предусмотрен законом. На уровне закона должны быть названы те критерии, по которым будут определяться виды объектов, ограниченные в своей оборотоспособности. Сами же виды объектов, ограниченных в обороте, могут регламентироваться и подзаконными нормативными актами, если издающие их органы были управомочены на то законом.

Чаще всего подобные ограничения содержатся в постановлениях Правительства РФ. Примером может служить постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 года № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена»[5]. Этим постановлением, например, ограничена реализация редкоземельных и цветных металлов.

Среди объектов, ограниченных в обороте, гражданское законодательство выделяет природные ресурсы. Как и другие объекты, они могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. К таким объектам ЗК РФ отнес, например, земельные участки, занятые водными объектами, предоставленные для нужд транспорта, связи, обороны и безопасности и др. (ст. 27 ЗК РФ).

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает ограничения в обороте сооружений, если это не предусмотрено специальным законодательством. Следовательно,   если   иное   не   предусмотрено,   сооружения   находятся   в свободном обороте. Земельный кодекс РФ также не устанавливает ограничений на порядок оборота сооружений, а устанавливает только, как отмечалось выше, на порядок оборота земельных участков. Таким образом, сооружения могут быть отнесены к категории объектов, находящихся в свободном обороте.

Следует также отметить, что поскольку сооружения являются недвижимым имуществом, т.е. тесно связаны с землей, оборот сооружений может ограничиваться вследствие ограничения оборота земельных участков. Возможность ограничить отдельные категории земель в обороте или изъять их из оборота предусмотрена также ст. 260 ГК РФ. Возможность изъятия из оборота отдельных категорий земель предусматривается и другим, в частности, природно-ресурсным законодательством. Так, например, не допускается совершение сделок (в том числе, и с земельными участками), если они могут повлечь за собой отчуждение водных объектов (ст. 22 Водного кодекса РФ) и т.п.

Таким образом, можно сделать вывод об исключительном характере норм гражданского законодательства, регулирующих оборот природных объектов. Как и другие исключительные нормы гражданского законодательства, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, не являются распространительными. То есть исключить из оборота отдельного рода вещи, например, природные объекты, можно только в порядке, предусмотренном законом с составлением соответствующего списка объектов. А все изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе. Например, Лесной кодекс Российской Федерации в ст. 12 запрещает оборот лесного фонда. Что касается оборота сооружений на землях городских поселений, то в настоящее время не существует запретов на их оборот.

В целом и гражданское право, и земельное право регулируют зачастую одну и ту же группу отношений, и задача законодателя состоит в том, чтобы согласовать эти нормы. Тем более, что земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Статья 129 ГК РФ прямо указывает, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». С принятием Земельного кодекса РФ, где четко прописаны нормы земельных правоотношений, данная проблема получила свое решение. Законодателю лишь осталось согласовать некоторые нормативные акты с ЗК РФ (чтобы окончательно устранить расхождения), а также принять ряд новых нормативных актов, которые призваны заполнить существующие пробелы в законодательстве.

Например, необходим федеральный закон о территориальном зонировании. Целевое назначение земельных участков определяется его категорией, поэтому этот закон очень важен. Вопросы целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, перевода в иные категории особо ценных земель должны быть тесно связаны с качеством земель сельскохозяйственного назначения, с их природным плодородием. В рамках территориального зонирования очень важен вопрос зонирования земель сельскохозяйственного назначения.

Формирование единообразно регулируемых гражданских и земельных правовых отношений необходимо по ряду причин. Прежде всего, это необходимо в случаях, когда регулирование отношений по использованию земельных участков и недвижимости на них тесно соприкасаются и должны единообразно решаться с учетом интересов субъектов гражданско-правовых и земельно-правовых отношений.

Важной задачей в этом направлении является формирование правовой концепции единого объекта недвижимости на основе права на земельный участок. В настоящее время в ЗК РФ (ст. 35) закреплен принцип единства земельного участка и недвижимости на нем. Он в законе выражается в том, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, указанных федеральным законом.

В п. 2 статьи 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте (ст. 552 ГК РФ) предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Гражданское право (ст. 549 ГК РФ) устанавливает общее правило договоров об одновременной купле-продаже недвижимого имущества, когда

продается и земельный участок, и недвижимость, находящаяся на нем. И в этом случае, как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ, «продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество». И если в договоре не предусмотрено иное, то это правило относится и к продаже предприятий.

Гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее куплю-продажу недвижимости на земельном участке, с самого начала не согласовывалось с земельным законодательством о правовом статусе и обороте земельных участков. Это потребовало принятия в земельном законодательстве корректирующих норм, что и было сделано на уровне Указов Президента РФ. Был принят ряд указов о праве на земельные участки под земля неразрывно связана с недвижимостью объектами недвижимости в сельской местности[6]. Затем, поскольку существовавший порядок вначале не соответствовал нормам земельного законодательства о переходе земельных участков собственникам приватизированных предприятий, были приняты нормативные акты о приватизации земельных участков под объектами недвижимой приватизированной собственности на них[7]. Эти акты создавали возможность согласовывать порядок приобретения собственниками недвижимости, расположенной на земельных участках, этих участков в собственность.

Проблеме регулирования отношений перехода права собственности на земельный участок и недвижимость на нем в виде зданий, строений и сооружений в земельном законодательстве была посвящена ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., где определялось, что с переходом собственности на строение от одного субъекта к другому переходит и право на земельный участок.

Дальнейшее развитие этого положения нашло отражение в п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В ней регулировались и отношения при переходе недвижимости на земельном участке к нескольким собственникам. В этих случаях порядок пользования определяется в соответствии с учетом пропорций долевой собственности на эту недвижимость.

С принятием ЗК РФ земельное законодательство, а затем и гражданское законодательство стали переходить к регулированию отношений, касающихся земельных участков и других объектов недвижимости на них с учетом взаимодействия, специфики каждой отрасли, применяемых в них правил и методов правового регулирования.

Что касается гражданского законодательства, то в действующий ГК РФ были включены статьи 271-273 о пользовании земельным участком собственником недвижимости, о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, о переходе права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

Таким образом, регулирование этих взаимосвязанных отношений осуществляется и гражданским и земельным законодательством.

Земельное законодательство стоит на той точке зрения, что отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения или сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение и сооружение - один из спорных вопросов в гражданском и земельном законодательстве. И здесь, прежде всего, затруднительно решить вопрос о том, что является в таких случаях главной вещью, а что - принадлежностью. По правилам гражданского права принадлежность должна следовать судьбе главной вещи. На практике обычно взвешивается соотношение стоимости или цены того или иного объекта и в зависимости от этого принимается решение о следовании строения земельному участку или наоборот.

Законодательство о приватизации утвердило практику следования земельного участка судьбе приватизированного недвижимого имущества на земельном участке. По этому поводу издан ряд правовых актов. Это проистекает из того, что недвижимость на земельном участке в большинстве случаев дороже, чем стоимость земельного участка. Такой подход ведет к расширению прав собственников недвижимости на земельном участке в закреплении за ними права на приобретение в собственность не только земельного участка, находящегося под недвижимостью (на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник), но и прав на землю, необходимую для развития предприятия, осуществления реконструкции, ремонтных и других работ.[8]

Природа этих прав зависит в том числе и от того, является ли   продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В таком случае, передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.).

Когда же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

Свою специфику в оборот недвижимости привносят и нормативные акты о приватизации недвижимости. Важное значение здесь имел Указ Президента РФ «О продаже земельных участков гражданским и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», изданный еще в 1992 году[9] (указ утратил силу, но нормы данного указа перешли в современное законодательство), которым было провозглашено право приватизированных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа был определен в «Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года»[10].

Согласно этим положениям любой собственник строения, здания, сооружения имел право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевалось противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и земельный участок под ним.

Законодатель в тот период считал, что частная собственность на единый объект недвижимости, включая земельный участок, может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится в полной собственности.

Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по

частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города.

Единый участок предприятия также можно было выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит, оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом, предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку. Это, впрочем, возможно только тогда, когда под каждым строением выделен отдельный земельный участок. В остальном же порядок выкупа устанавливается законодательством.

Вопрос о том, по какой цене выкупается земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

После принятия Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»[11] и вплоть до принятия Указа № 1535 «Об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года»[12] действовала норма, по которой земля выкупалась по цене равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия.

На том этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом РФ «О плате на землю»[13]. Согласно этому закону каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июня 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

Указом Президента РФ от 22 июня 1994 № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено, что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течение установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

В 1994 году были приняты поправки к закону «О плате за землю». Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле: величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.[14]

Упомянутый выше Федеральный закон «О плате за землю» установил, что размер выкупных платежей для собственников находящихся на них строений устанавливается в зависимости от численности населения.

Все вышеуказанные нормы действовали до принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В ст. 36 ЗК РФ и ст. 2 названного закона четко сформулированы правила продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственниками зданий,

строений и сооружений, расположенных на них.

Недвижимым имуществом особого рода являются предприятия. До введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ предприятия были разновидностью юридических лиц, то есть субъектов гражданских правоотношений.

В настоящее время предприятия представляют из себя имущественный комплекс, т.е. объект гражданских правоотношений. В состав этого комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие либо его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), а также другие исключительные права[15].

Помимо предприятий как объектов гражданских правоотношений, ГК РФ указывает также на наличие предприятий как субъектов этих отношений. Такими субъектами являются прежде всего государственные унитарные и казенные предприятия (ст. 48 ГК ).

Как и любая разновидность имущества, предприятие может быть продано или передано на любом вещном праве, а также в порядке наследования или при реорганизации юридического лица. Продажа предприятия в основном осуществляется в том составе имущества, который указан в ст. 132 ГК РФ. Однако при передаче этого имущества могут быть указаны дополнительные передаваемые при этом права или, наоборот, те права, которые не передаются. Например, при передаче в собственность зданий и сооружений в порядке приватизации земельный участок, а значит и находящиеся на нем сооружения, могут быть переданы в постоянное или временное пользование.

При этом предусмотрено, что приватизация имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, долей в праве собственности на земельные участки, а для находящихся у унитарного предприятия - на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

Рассматривая сельскохозяйственные предприятия как комплекс недвижимого имущества, мы не выделяем его среди таких комплексов и считаем, что его правовой режим регулируется, как и всех других предприятий, статьей 132ГКРФ.

Особым же режимом пользуется фермерское хозяйство как комплекс недвижимости (земельный участок и недвижимость на нем). Его режим устанавливается как статьей 257 ГК РФ, так и Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 г.[16]

И хотя это хозяйство в гражданском законодательстве не определяется как юридическое лицо, а лишь как приравненное к нему, оно считается по всем признакам отвечающим характеру предприятия, имущество которого (в основном по стоимости и размерам) состоит из недвижимости (земельный участок, постройки), а также движимого имущества в виде средств производства. Вместе с тем этот комплекс недвижимости находится в собственности и главы крестьянского хозяйства (земельный массив хозяйства) и общей собственности членов крестьянского хозяйства на остальное движимое и недвижимое имущество. В этом смысле этот комплекс не един. Однако законодательство придает ему определенное единообразие, устанавливая для него режим неделимого земельного массива. Он един в системе налогообложения, в качестве субъекта кредитных и иных договорных отношений, выступая от лица крестьянского хозяйства.

Вместе с тем, статус упомянутого хозяйства даже по сравнению со статусом любого другого предприятия значительно больше зарегулирован.

Данное хозяйство иногда ограничено в правах, именно в качестве крестьянского хозяйства, а подчас и обладает льготами тоже как крестьянское хозяйство.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 33) предельные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как, впрочем, и для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства соответствующими нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых для названных целей бесплатно, устанавливаются в зависимости от формы собственности на земельные участки законами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельный участок как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п.

Есть свои особенности и в правовом режиме использования земельных участков, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании. Отдельно правовой режим земельного участка зависит от его целевого назначения, что особенно строго контролируется в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В отношении городских земель и земель поселений действуют требования, вытекающие из осуществленного территориального зонирования.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне местных органов власти. Впредь, до принятия у нас соответствующего законодательства о территориальном зонировании, право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование предполагает

право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

В теоретическом плане, подтолкнуть к решению данной проблемы могло бы изучение и использование опыта регулирования, например, на основе сервитутных отношений.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный (частные) характер. Хотя законодательно механизм сервитутов до конца не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, многие нормы можно уже считать действующими. Так, собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры (прокладка кабелей, водопровода, газопроводов и т.п.), которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

Как и любое законодательство, земельное и гражданское законодательство о недвижимости (как комплексе земельного участка и находящихся на нем зданий, строений и сооружений) и ее гражданско-правовом обороте формируется          под     воздействием     экономический     или     социальной необходимости в урегулировании определенных условий. Одной из побудительных причин, подталкивающих развитие этого законодательства, являются отношения складывающегося рынка недвижимости. В России он только начинает складываться. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д.

Дальнейшее развитие этого законодательства должно затронуть регулирование отношений по объектам различных форм собственности: частной, собственности акционерных предприятий, местной, муниципальной и федеральной.

Формирование рынка в настоящее время в основном сосредоточивается на секторе находящегося в обороте жилья, и определить эффективность развития той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничить формы   и   виды   собственности   на   землю:   федеральную,   субъектов   РФ, муниципальную, частную и смешанные, в том числе коллективную. Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры использования, купли-продажи и иного распоряжения землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью предприятий. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время могут быть сосредоточены в руках крупных банков и юридических лиц.

На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторах, в качестве основных форм землепользования могут быть сохранены собственность и аренда земли с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия (в случае нарушения установленных правил) для продажи другим землевладельцам или передачи иным землепользователям, на что и ориентирован ЗК РФ.

Связующим звеном в развитии жилищного строительства должно стать развитое ипотечное законодательство, тесно увязанное с земельными отношениями, обеспечивающими предоставление земельных участков с гарантиями осуществления прав заказчиков и подрядчиков по договорам застройки. Земельное законодательство должно обеспечить функционирование открытого и эффективного земельного рынка кредитного капитала для приобретения жилья.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких, как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство.

Базой развития таких отношений должны стать торги на основе открытой конкурсной продажи земельных участков, либо комплекса (участок и жилой дом).

Для формирования единого режима регулирования отношений по поводу земельного участка и недвижимости на нем необходимо:

-разработать комплекс норм, обеспечивающих реализацию единства сложного объекта недвижимости (земельного участка и недвижимости на нем) в условиях рыночных отношений; ввести единый налог для таких объектов, с переходом от земельного налога к местному налогу на недвижимость. Это будет способствовать более эффективному использованию данного вида недвижимости.


[1]Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. С. 3.

[2]ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416; СЗ РФ 1994. № 34. Ст. 1241.

[3]ВСНД РСФСР и ВС СССР. 1990. № 25. Ст. 481; СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4553.

[4]Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. М.: СПАРК, 1999. С. 48.

[5]САПП РФ. 1992. № 22. Ст. 2217; СЗ РФ. 1995. № 52. Ст. 5164.

[6]Указы Президента РФ от 14 февраля 1996. № 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 740; 2003. № 9. Ст. 851; от 16 мая 1997. № 485 "О гарантиях собственникам объектов  недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240; СЗ РФ. №13. Ст. 1229.

[7]Указы Президента РФ    от 25 марта 1992. № 301  "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229.

[8]Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 июля 1992 г. № С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник ВАС РФ 1992. № 1.С. 100.

[9]ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

[10]СЗ РФ. 1994. №76. Ст. 282; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

 

[11]ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229.

[12]САПП РФ. 1994. № 13. Ст. 1378; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

[13]Закон РФ от 11.10.1991 "О плате за землю" // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3810; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.

[14]Федеральный закон от 09.08.1994 "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О плате за землю" // СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1860.

 

[15]Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. № 8. С. 22-23

[16]СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

 


Закрыть ... [X]

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Особенности оценки Как сделать анимацию в powerpoint для картинок

Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью Земля неразрывно связана с недвижимостью